תוכנית מתאר ארצית 38 לחיזוק מבנים או בקיצור תמ"א 38 היא תוכנית ארצית שמטרתה המקורית והבסיסית היא חיזוק יסודות בניינים נגד התמוטטות במקרה של רעידות אדמה. תוכנית זו גם מאפשרת לדיירי בניינים בכל הארץ לשפר ולשדרג את בתיהם בחינם!. במסגרת התוכנית ניתן לשפץ ולהוסיף לבניין מעלית,מרפסות שמש,ממ"ד ושיפוץ חדר הלובי,חניות וחצרות. כל זאת ללא השקעה כספית מצד הדיירים,הכל על חשבון הקבלן.
ליישום התוכנית, דרוש אישור מוועדה מקומית,לכן זכויות הבניה משתנות מעיר לעיר .אז כיצד תוכנית זו עובדת ולמה היא בחינם? ובכן מה שקורה הוא שהדיירים והמשכירים מקבלים זכאות לתוכנית זו אותה הם מוכרים לקבלן שמקבל אישור לבנות עוד קומה או שתיים ולאחר מכן למכור אותן. בתמורה הדיירים זכאים לשיפוץ בחינם על חשבונו של הקבלן שזכה להיתר הבניה. תוכנית זו משתלמת במיוחד לכל הצדדים שכן הדיירים מרוויחים מגורים באיכות חיים גבוהה יותר, המשכירים מקבלים ערך גבוה יותר לנכס שלהם, מה שמתבטא ביכולת להשכיר אותו במחיר יקר יותר והקבלן מרוויח את היתר הבניה והמכירה של יחידות נוספות.
בכדי לקבל הערכה מתאימה לנכס שלך, יש להיוועץ בשמאי מקרקעין שתפקידו לקבוע לנכס את ערכו המתאים. ערך זה נקבע בעזרת מספר מדדים שונים ליתר דיוק ישנם שלושה מדדים עיקריים ושיטות שונות לקבוע את שווים של הנכסים.
בישראל ובמדינות רבות מקובלת שיטת השומה האמריקאית הנקראת שווי שוק והיא מוגדרת בצורה הבאה: "שווי שוק הוא הסכום המעורך שבו ניתן להחליף נכס במועד הקובע לשומה בעסקה בין קונה מרצון למוכר מרצון שאינם קשורים,לאחר שיווק מתאים,כאשר שני הצדדים פועלים בצורה מושכלת,זהירה,וללא כפיה".
גישת השומה הראשונה היא גישת ההשוואה, הנחשבת לגישה החשובה ביותר ותועדף בכל מקרה בו ניתן ליישמה. גישה זו מתבססת על ניתוח עסקאות לנכסים דומים בסביבה וביצוע התאמות להבדלים בין הנכס הנישום, לבין נכסי ההשוואה. גישה זו נפוצה במיוחד בשומות נכסי מגורים.
הגישה השניה נקראת גישת היוון ההכנסות או הגישה הכלכלית. גישה המבוססת על היוון תזרים ההכנסות שמפיק הנכס מדמי שכירות, לפי שיעור תשואה המקובל בנכסים דומים בשוק. גישה זו מקובלת בעיקר בנכסים מניבים כמו בנייני משרדים. גישת היוון מזכירה את הערכת שווי חברה לפי תחזית תזרים מזומנים.
הגישה השלישית היא גישת העלות. מתבססת על סכימה של כל מרכיבי השווי של הנכס:שווי הקרקע ושווי מופחת של המבנה. בהערכת הפחת מתייחסים לא רק לפחת הפיזי,אלא גם לפחת כלכלי או פחת פונקציונלי הנובע מאי התאמתו של המבנה לסביבה, או לסטנדרטיים מקובלים בבניה קיום. גישה זו תיושם בנכסים לגביהם לא קיימות עסקאות להשוואה ואף לא תזרים הכנסות.
בנמצא ישנם לא מעט משרדי עורכי דין ושמאות מקרקעין, המעניקים שירותי שמאות בתחומים רבים כמו הערכת שווי דירות,בתי קרקע,משרדים וחנויות. כמו כן הם שם גם לעזור לך בקבלת הקלות במס שבח,מס רכישה ומס רישוי.
כדאי לבחור בקפידה את המשרד שיסייע לך על מנת לקבל שרות שיעניק ערך מקסימלי לנכס שלך על מנת להגדיל את הרווח שתפיק ממנו.