מדרגות מס שבח בקניית בית
במדינת ישראל קיים מס המוטל על רווח הון שנובע ממכירת מקרקעין, או לחילופין ממכירת מניות באיגוד מקרקעין. המס מוכר בציבור בשם "מס שבח" והוא מאפשר ליצור הבחנה בין מיסוי של רווח הון הנובע ממקרקעין לבין רווח הון ממקורות אחרים. במילים אחרות, מדובר על פיתוח ייחודי המשפיע בצורה משמעותית על עסקאות בענף הנדל"ן.
המטרה של מס שבח היא לבחון את הרווח שנוצר לאדם או למשקיע בעת ביצוע עסקה. המס משווה בין התמורה אותה מקבל המוכר, מול המחיר ששילם על רכישת הנכס. יחד עם זאת, יש להבין כי מדובר על עניין מורכב. לא פשוט לקבוע את שומת מס שבח היות והיא נקבעת לפי שיעורי מס משתנים וחלוקה לשני פרקי זמן עיקריים: לפני הרפורמה במס ואחריה.
מתי ניתן לקבל פטור ממס שבח?
התייעצות עם עורך דין מומחה בנושא מיסים יכולה לעזור בהשגת פטור ממס שבח. הפטור המשמעותי והנפוץ ביותר ניתן על דירת מגורים יחידה. על פי הפטור הזה, אדם אשר מכר את דירת המגורים שלו לפני למעלה מ-4 שנים זכאי לפטור. הפטור תקף רק אם אותה דירה היא דירתו היחידה של המוכר. מעבר לכך, יש רשימת פטורים ארוכה ולעיתים עדיף להשתמש רק בפטור אחד וזאת משיקולי תכנוני מס וצפי לעסקאות עתידיות. פטורים נוספים ממס שבח ניתנים במכירת דירה מירושה, במכירת שתי דירות ובמכירה ללא תמורה. לכל אחד מהפטורים הללו יש מאפיינים אחרים הקבועים על פי חוק.
במקרים מסוימים עדיף להימנע מניצול פטור על מס שבח ולחשב את השבח על הנכס תוך הפחתת הוצאות, כמו למשל הוצאות מימון. שיקולים מן הסוג הזה מלווים משקיעים פרטיים וציבוריים המתנהלים בשוק הנדל"ן ומנסים להסב לזכותם את יתרונות המס ומאפייניו. בעת הגשת בקשה לפטור ממס שבח יש למלא בקשה ולהצהיר על המכירה לאגף מיסוי מקרקעין.
כיצד מבצעים חישוב על מס שבח?
פקיד מס הנדרש לבצע חישוב של מס שבח בודק בשלב הראשון את כמות הימים שחלפו מיום הרכישה ועד יום המכירה. עליו לחלק את ההפרש בין מחיר הרכישה לבין מחיר המכירה במספר הימים שחלפו, ולהגיע לתוצאה מסוימת העולה בקנה אחד עם נתוני הלקוח ועורך דינו.
השלב השני הוא חישוב של כמות הימים שחלפו מיום הרכישה ועד תאריך 7.1.2001. בתאריך זה נכנסה לתוקף הרפורמה בחוק מיסוי מקרקעין והחישוב השתנה. התוצאה של כמות הימים הללו מוכפלת בהפרש בין מחיר הרכישה לבין מחיר המכירה, ולאחר מכן מוכפלת שוב ב-50%.